金沢・野々市・白山の不動産（土地・住宅・マンション・投資物件）の売買、査定、賃貸ならアールエス都市生活

前回は不動産投資の面白み、危険性（リスク）についてお話ししました。今回は投資に範囲を広げて話したいと思います。広辞苑によると、出資・投資とは、①利益を得る目的で、事業に資金を投下すること、②比喩的に将来を見込んで金銭を投入すること、③元本の保全とそれに対する一定の利回りを目的として貨幣資本を証券化すること等とされています。私は投資とは、効果を期待するものと考えており、この投資をすると、どのようなリターンがあるのか。投資には、ハイリスク、ハイリターンという言葉があり、リスクが大きいとリターンも大きいということです。

ヨーロッパの大航海時代から近世の海洋交易において、船が交易を終えて無事帰ってくると、一航海で大資産を築けましたが、船が難破すると無一文になるという具合でした。それでもヨーロッパの人々は、一大投資をし続け、ヨーロッパに莫大な富をもたらしました。まさにハイリスク、ハイリターンの極致でした。

しかし、投資には銀行等のようにローリスク、ローリターンの業種もあり、長い年月をかけて収益を得ることもあります。すべて今の世は投資と効果なのです。では投資にはどんな効果が必要かというと、それは収益性であり、最も大切なことです。

この投資は利回りがいくらで、何年で回収し、その後どれくらいの年月稼働し、利益を確保し続けることができるだろうかと言うのが収益還元法の考え方です。株式会社等も、この収益を上げる組織の一形態であり、収益を上げることが会社存続の鍵なのです。この収益を上げる為に人々はまず労働力に投資をし、労働力を有効化する為に設備投資を行います。この労働力、設備を集約する為の資金を投資するのが株式投資であり、借り入れするのが、借入金の借入投資です。この投資に配当金というリターン、借入投資には金利というリターンが必要です。この投資とリターンの為に経営という資質が求められます。この配当金利を払う為にどう労働投資、設備投資を生かし、収益を生むか、これが経営の真髄なのです。未来を予測する力、読む力が経営者に求められる最大の資質なのです。

ここで、先日新聞で報道された小松ドームを例にとると分かりやすいのではないでしょうか。小松ドームは、全国的なムードに流されて、一政治家の選挙の公約によって、当時７０億円をかけて建設されました。当時の時流に乗り、あらゆる専門家のアドバイスがあったと思うのですが、誰も責任をとる者がいません。当時の政治家は亡くなられています。その中で運営できない市民が、ドームの利点を生かせない、採算が合わない施設を造ったのです。経営的センスの不足した人達の主導のもと、未来を予測できない人達と地元の強い要望によってできたのです。その修繕費用は７０億円、解体費用は１０億円とも言われています。こんな施設が何故できたのか？それはその時代の為政者に、未来を予測する能力がなかったからです。これが投資に失敗した小松市の実態です。しかし、この投資の失敗は誰も責任をとるものがいない、強いて挙げれば我々市民に押しつけられるのです。このような投資の失敗の残骸は色々と見受けられます。そしてその失敗は未来型図書館という形で再度繰り返されそうです。私たちは、失敗から学んで投資のリスクをいかに低くするかということが大切なのに、その失敗から学ぶことをせず、ハイリスク、ローリターン、いや負のリターンを負おうとしているのです。投資とはいかにリスクが大きいか、そのリスクを排除してハイリターンを期待することが経営です。

ハイリターンとは読書をする市民が多く集うことです。最近は電子書籍もあり、本を手に取り読まない人々が多いとも聞きます。どう未来型図書館を利用し必要な施設になるのか。市民が未来にリスクを負うのでないかと危惧をなくす。そして３０年後ぐらいに雨漏り、修繕、運営費用がかさんで、不用になり壊す費用がいくらという話題が小松に沸騰しない為に。

ちなみに私は［小松ドームの危機］を建設する前から声高に言い続けていました。その答えは、「私が施政者でいる間は大丈夫。」でした。　大きな公共投資をする時は、施政者の判断だけでなく様々な思惑を未来に見据えての検討が重要と繰り返しいいます。誰がその投資のリスク負うことになり、責任を他人事でなく取るのかを真剣に伝えてほしいです。

平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
アールエス都市生活株式会社は、月極駐車場における管理体制を下記の通り変更することとなりましたので、ご案内申し上げます。
近年、お客様より駐車場契約の電子化やクレジットカード対応のご要望をいただいており、
お客様の利便性向上および業務効率化のため、
この度、株式会社ニーリーが運営するオンライン契約サービス「Park Direct(パークダイレクト)」(https://www.park-direct.jp/)を導入する運びとなりました。
つきましては、誠に恐縮ながら、ご契約者の皆様には以下の手続きをお願いいたします。
・Park Directへの移管手続き(駐車場賃貸借契約の再締結):Park Direct上で改めて契約手続きをお願いいたします。
※詳細につきましては、別途「白いA4の封筒」で郵送のご案内をしております。
ご契約者の皆様には、お手数をお掛けいたしますが、何卒ご理解ご協力賜りますようお願い申し上げます。

本件に関するお問い合わせは、下記までご連絡ください。
株式会社ニーリーパークダイレクトカスタマーサポートセンター
電話番号: 03 4226 3111
受付時間: 24時間365日
今後とも変わらぬご愛顧を賜りますよう、よろしくお願い申し上げます。

２０年程前「金持ち父さん　貧乏父さん」というタイトルの本が世界的ベストセラーになりました。その内容を端的に言うと、若い時に賃貸物件を持ちなさい。特にアパートを所有しなさい。借入をしてでも所有しなさい。そうすると２０年ぐらい経つと所有する人としない人との差が歴然としてくるという話です。私は３８歳の時、不動産業で起業独立した頃から賃貸物件と賃貸管理には、注目し投資し、４２年という歳月になります。

きっかけは、起業前に現ＡＰＡに勤めていた頃、今は亡き元谷外志夫代表のアメリカ視察に同行したことです。アメリカは資本主義の国で、特に不動産に対する考え方、収益還元主義が盛んで、様々な不動産への投資が盛んに行なわれていました。その当時、トランプ氏がマンハッタンのティファニー（宝石店）の隣にトランプタワーを建設し、話題になっていました。これこそトランプ氏が大統領になるきっかけのビルだったのかもしれません。私はそのビルの豪華さに感動し、その後２度ほど訪問しました。この時すでにアメリカでは、「賃貸を制するものは不動産業を制する」と言われていました。まさにその通りで、石川県内においても賃貸、賃貸管理をする者は、不動産業界を牛耳っているように思います。（金沢の大手賃貸業者　クラスコ、アーバンホーム、のうか不動産等）そのうえ、相続対策としてアパート、マンションを建てて経営すると良いということで、大東建託等によるアパート等の建築が急速に行われました。なるほど、賃貸経営は借入して建てるか、購入するかすれば不動産収入が得られ、さらに借入の返済ができれば、その不動産はローン返済後自分の所有となります。老後の安定収入となり、働かなくても時間が経過すれば不動産所得となり、お金持ちになれるということで、所有する人と所有してない人との差が、「金持ち父さん　貧乏父さん」との格差になることを促したのです。

それに触発された多くの人が、貸家、アパートやマンション、ビルなどの不動産経営に乗り出し、実際に成功を収めた方もいるようです。

一方で、失敗された方もいるようです。それは、１０年、２０年、３０年と、投資期間が長きにわたるということです。そのうえ、投資物件が古くなるにつれて、修繕などが多く発生するようになります。その投資物件が将来伸びる地域にあり、値上がりが見込める場合には、とても成功した投資となりますが、地域がよくない場合、建物の老朽化が進むと、取り壊しをしなければならないというお荷物にもなりかねません。

このことで気付くのは、投資物件の立地の重要性です。日本は急速な少子高齢化に見舞われています。これにより居住系の物件は空室が目立つようになってきています。一方、便利な立地、例えば小松だと、やはり一番は小松駅を中心に半径５００ｍの範囲が生活に便利になってきています。何故ならば、脱車社会の到来が身近に迫っているからです。高齢化による運転免許証返納、ガソリンの値上がり等により交通の利便性が求められるようになってきました。昔は広い敷地を求めて郊外へ郊外へと出て行ったのですが、車が運転できなくなるにつれ、駅周辺、歩いて行ける利便性が、良い立地の条件となってきているのです。

そのうえ、東京一極集中に見られるように人口の過密化がすすんでいます。これにより、立地の良いところはさらに良くなり、過疎化が激しい所はますます過疎化するという現象が起きているように思います。ということは、不動産投資には経営的センス、資質が必要だということなのです。この経営センス、将来を展望することができるか否かが成否を分けるように思われます。

働かなくても時間が経過すれば毎月収入があるというのは、なんと魅力的なのでしょう。不動産投資は不確実性、危険と利点があります。不確実性を抑え、利点を伸ばすには経営的感覚が必要なのです。また、うまい話には裏がある、と言われます。うまい話には飛びつきそうですが、ここは、やはり慎重にしなければなりません。このようなときこそ、地元の専門家にご相談頂ければと存じます。

最近、投資という言葉がマスコミを賑わしています。投資とは一体何でしょうか？広辞苑によると、①利益を得る目的で、事業に資金を投資すること、出資、②比喩的に将来を見込んで金銭を投入すること「息子に投資する」③元本の保全とそれに対する一定の利回りを目的として貨幣資本を証券（株券および債券）化すること、④経済学で、一定期間における実物資本形成と記されています。

私は人類に貧富の格差をもたらした元凶はこの投資ではないかと思っています。原始共産制の下では、能力の差は少なからずあったでしょうが、ほぼ格差のない社会だったと思われます。格差が目立つようになったのは、物の余剰分をストックするようになってきたからだと思います。そのうち所有の意識が芽生えてきます。特に食料の米や麦です。肥沃な土地の所有と経営によって富を生み出し投資して、その富の蓄積が貧富の差となり、また富を投資することによって、より格差が広がっていったように思います。富には色々あり、債券、証券、その他に現金という現代社会にのみ通用するものがあります。他には金等の鉱物がありますが、金は今、異常に値上がりしています。これは金の供給量が限られており、価値が下がることがないという特殊性もあると思われますが、戦争等諸々の情勢が重なり合い、リスク回避を目的として購入された結果の高騰だと思われます。今では、１ｋｇ２，６００万円前後まで高騰しています。

また米が栽培されてから、農業に投資されるようになってきました。農業への投資を行うことによって、土地の所有者になり、領土争いの元となってきました。江戸時代には、米の収穫高を加賀百万石等のように、石高（こくだか）で表わすようになりました。この米の支配により、支配する者とされる者という立場の違いが出てくるようになり、富の格差が広がりました。それが固定資産税の高騰により、収益を生まない不動産は負の資産と言われるような時代になりつつあります。

今では収益を生むものが投機の対象となってきています。株に投資すれば、配当、値上益、値下げ損のリスクを負うことになります。投資には必ずリスクが伴います。常に利益を上げることは不可能なことを理解していなければなりません。銀行に預金していてもリスクはあります。それは銀行の倒産というリスクです。１９９０年代後半から２０００年代初頭に、日本の銀行ですら多数破綻しました。投資とリスクは必ず相反するものなのです。リスクが大きいものは比較的利益も大きいものが多いようです。必ずしもそうとは限りませんが。

この投資とリスクの関係ですが、投資家はリスクをなるべく小さくし、効果を大きくしようとします。そこに投資の技術があるのです。投資には色々あるということを先程述べましたが、それには様々な特徴があります。現金化し易い、しにくいの二通りに分けると、株式投資、債券投資等は比較的現金化し易く、不動産投資等は比較的現金化しにくい面があります。不動産を賃貸として稼働させると、入居中は毎月家賃を得ることができ、資金計画も比較的し易くなりますが、入居が必ず必要なので、他の投資と比べて入居リスクがあります。私は不動産業を天職と思い事業を４２年間行ってまいりました。入居率は９７％で、入居リスクの回避は少しはできてきたと自負しています。しかし、日本では少子高齢化社会の到来により、リスクヘッジが大きくなりつつあります。特に小松のような１０万人都市では、そのリスクが大きいように思われ、東京のような大都会が一人勝ちになってきているようです。石川においては、金沢、金沢周辺部、特にＪＲ金沢駅周辺の活性化が激しく、リスクヘッジがた易いように思われます。

空間とはなんだろう、宇宙のことか？私たちはこの広い宇宙の太陽系の地球という惑星に住んでいます。広大な宇宙から見れば１つの粒みたいな地球に我々生物は住んでいます。この何兆個とある星の中で生物が存在している星は未だ発見されていません。この生物の発生は、あらゆる偶然が重なり合って起こった奇跡と言えます。その生物の中から、人間という生物が突出してきた理由は、知覚を持ち始めたからだと考えられています。知覚から人間は、長さというものを発見・創造してきました。我々が子どもの頃に学んだことは、まず点があり、点の連続が線となり、線が長さの表現となり、線が面を創り出すということです。一次元、二次元、三次元、四次元の世界の発見です。

今の話の根元は、三次元の面の話です。長さはｍ（メートル）、間（けん）と表現されますが、ｍ（米、メートル）はヨーロッパ、間（けん）はアジア、特に中国で発見され、日本式に改められました。この米四方は、１平方米となり（１ｍ×１ｍ＝１㎡）、坪は１間×１間＝１坪となります。今では、尺貫法が廃止され、米（メートル）法によって表現されるようになりました。米（メートル）というようになった根拠を私は知りませんが、この根拠を探るのも面白いかもしれません。

坪という単位は、一坪で米一升が生産できることから作られた単位だったようです。よって、米の生産効率が悪い時代には、かなり今より広かったと思われます。今では、１間×１間＝１坪となっています。１間は１．８１２ｍで、１．８１２×１．８１２＝が坪なので、平方米を坪に直す時は平方米×０．３０２５又は平方米÷３．３０５７８で計算すると良いでしょう。私の子どもの頃は３．３で割っていましたが、これでは誤差が大きいため、不動産のプロは３．３０５７８で割っています。銀座の坪１億円のところの誤差は金額に直してみるとよく分かると思います。一度試してみてはいかがでしょう。

さて、一坪で一升の米が生産できることは施政者にとって実に都合の良い測量でした。土地の坪数で収穫高が分かるので、課税し易くしていたのでしょう。江戸時代には５公５民という仕組みがあり、５０％の税率を課していました。ひどいところになると７公３民という地域もあったそうです。「これじゃあとてもやっていけない」ということで、一揆を起こしたり、直訴状という訴えを起こしたりしたそうです。士農工商という言葉からも分かる通り、位は侍の次に偉かったのですが、実態はかなりひどく、百姓は生かさず、殺さずという苛酷な課税だったようです。一番下の位の商人が富を蓄え、力をつけていき、世の中を更える力となっていったようです。特に江戸時代になると、富の蓄積が成され貧富の差が拡大しました。昔は山、田などを所有する資産家のことを「高持ち」と言いましたが、その「高」は、収穫高に由来していると思われます。江戸時代に前田氏が治めた加賀藩（現在の石川県・富山県）は、加賀百万石と言われましたが、これは大名の所有領を米の取れ高で量った為と思われます。石は１０斗、約１８０リットル、１斗１０升１８，０３９リットル、１升は１．８リットル、１升は坪にできる米の量となる訳です。昔は米によって経済が成り立っていたので、米の重みは今の比ではなかったと思われます。侍の給料も米によって支払われていたので、その重要さは計り知れないものがあります。石＝１０斗、斗＝１０升、１俵＝４斗、１升坪でできる米の量で、これを少し覚えておくと不動産のことが少し分かって面白いかもしれませんね。

不動産業は、土地面積を平方米・坪で表わす慣習になり、平方米いくら、坪いくらという具合に量計しています。公の発表によるものはすべて平方米換算で表記されていますが、昔からの不動産業は今も坪換算になじんでいるようです。

私は大学卒業後、仕事で独立したい夢をもち、会計事務所に勤め始めました。家は父が残してくれましたが、ほとんど財産もなく、徒手空挙で税理士免許を取得しようと考えたのです。それから、伊藤会計（現　村西会計

）で７年間お世話になり、税理士試験に挑戦したのですが、残念ながらはね返されました。これが最後の挑戦と、６月に退職し、６月、７月と１日１６時間、猛勉強しました。５科目のうち２科目ぐらいは合格できるのではと思いましたが、１科目（簿記論）のみに終わりました。もうこれ以上は受験しても無理かと思った頃、元谷外志雄氏が代表を務める信金開発㈱（現アパ）から誘いがあり、入社しました。これが、不動産業に関わるきっかけです。

入社早々、不動産業のことは何もわからない私が、いきなり金沢支店長に抜擢されました。１０年間、１日１６時間、年１０日程の休日で働き続けました。元谷外志雄代表には厳しく仕込まれ、毎日１時間ぐらい怒られて、朝８時から夜の１２時ぐらいまで働きました。

私はその頃から不動産業は自分によく合い、天職のように感じ始めました。仕事が辛いということはなく、「仕事が楽しみならば人生は極楽だ。仕事が義務ならば人生は地獄だ！」という諺(ことわざ)に励まされ１０年間無我夢中で働きました。

ちょうど勤続１０年の頃に転機が訪れました。それは、私の同級生が脳梗塞になり、半身不随になったことでした。私もこのままでは必ず身体を壊すだろうと思い、非常に悩みました。このまま会社に残ろうか？それとも独立して一から出直そうかと迷いましたが、独立して夢を叶える方が勝り、そちらを選びました。私が３８歳の時です。

不動産業は自分にとり天職ですから、アパを退職した時に身体からストレスがフーッと抜けるように一気に身が軽くなり、実際体重も８２ｋｇから７６ｋｇほどに減りました。

そして、「先義而後利者栄」損得より義を重んじる経営方針で、今年で４２年になります。独立してからは以前の営業活動を反転させ、欲しいお客様に不動産を買ってもらう、買うというまで待つ方針に変更してまいりました。

何故かと言いますと、不動産はお客様の為にある、お客様に生活を楽しんでもらう為にある、その為にはお客様に喜んで買ってもらうことが必要なのです。賃貸業・管理業も同じです。不動産はお客様が人生を楽しむ手段なのです。ですから、お客様に納得してもらう、喜んでもらう、お客様に満足してもらうことが１番なのです。そういう意味で、「不動産業は生活産業」なのです。

お客様に満足な生活をしてもらう為にはいかにすべきか？どのようにアドバイスしていくか？コンサルタントしていくかを常に考えていかねばならないと思っています。店は、お客様の為にある。いかにお客様が入りやすいか、相談しやすいか、お客様に安心感と安らぎを与えているか、等を常に考えていかねばなりません。その為に清水不動産サービスは存在していると言っても過言ではないのです。

今後も不動産業を浸透させ、いかにして、石川県の南加賀地区の皆様にとり、より安心の暮らしの為に何が大切であるのか？

常に私は考え、社員と共に行動していかねばならないと思っています。

人生の師である　故　伊藤貞之先生、故　元谷外志雄会長に感謝と哀悼の意を表します